| 合同中雙方責(zé)、權(quán)、利不清有了問(wèn)題各執(zhí)一詞
既然交了物業(yè)費(fèi)，那么家里失竊、房屋漏水，這些問(wèn)題當(dāng)然要找物業(yè)賠償解決，許多業(yè)主都是這樣認(rèn)為的。而物業(yè)則認(rèn)為這些不在合同約定范圍，矛盾也因此產(chǎn)生——“既然連安全都得不到保障，物業(yè)又有什么用”？
10月27日，省高院出臺(tái)了“審理物業(yè)糾紛案件指導(dǎo)意見(jiàn)”，對(duì)物業(yè)糾紛雙方責(zé)、權(quán)、利作了明確規(guī)定。
家里財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)該不該賠，賠多少？
業(yè)主：財(cái)產(chǎn)損失物業(yè)有責(zé)任
在盜竊案件發(fā)生以后，業(yè)主認(rèn)為家里進(jìn)了小偷肯定是保安沒(méi)盡責(zé)，而物業(yè)則認(rèn)為，只要監(jiān)控到位、保安正常巡邏，物業(yè)的責(zé)任只是協(xié)助查案。
徐先生住在椒江康平嘉園，晚上7點(diǎn)50分，他下班回家，發(fā)現(xiàn)窗戶的鎖扣被硬生生拽彎掉，窗玻璃也被拽裂了，地上還有幾個(gè)清晰的鞋印，很顯然，小偷來(lái)“拜訪”了。
徐先生趕緊找到物業(yè)并報(bào)警。隨后，保安調(diào)出監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)是兩個(gè)年輕人，在晚上6點(diǎn)50分翻進(jìn)徐先生的陽(yáng)臺(tái)，不過(guò)視頻很模糊。
從物業(yè)那里得知，當(dāng)晚還有兩戶被小偷光顧。
小偷曾出現(xiàn)在監(jiān)控范圍內(nèi)，而且同一個(gè)晚上三家被盜，這么長(zhǎng)的作案時(shí)間，為什么保安一點(diǎn)都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，是保安不盡責(zé)？徐先生很納悶，究竟物業(yè)公司有沒(méi)有責(zé)任承擔(dān)損失？
跟徐先生比，椒江嶺南小區(qū)的金女士損失更加慘重，保險(xiǎn)箱整個(gè)被小偷扛走了。
前幾日，金女士來(lái)電告訴記者，自己出差在北京，家里被小偷洗劫了，而且這已經(jīng)是她家第二次被小偷光顧。
在金女士家，記者看到，整個(gè)屋子被翻得一片狼藉。臥室里的柜子、抽屜都被拉開(kāi)了，小偷甚至連廚房里的柜子也沒(méi)放過(guò)。地上、桌上，到處散落著翻出來(lái)的物品。被搬走的保險(xiǎn)箱內(nèi)，玉器、金器之類的價(jià)值有四五萬(wàn)元。
保險(xiǎn)箱重達(dá)幾十公斤，怎么就能讓小偷輕易搬走？更何況，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)痕跡，小偷作案時(shí)間并不短，期間為何沒(méi)有巡邏人員發(fā)現(xiàn)？對(duì)她家的失竊，物業(yè)是否該負(fù)一定的責(zé)任？金女士懷疑，小區(qū)保安根本沒(méi)有盡到責(zé)任。
記者還了解到，該小區(qū)僅前、后門各一個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭，而且當(dāng)民警前去物業(yè)處查看時(shí)，被告知攝像頭前幾天損壞了，當(dāng)天下午3點(diǎn)半才修好，之前的情況也無(wú)法查看了。
省高院《意見(jiàn)》：物業(yè)保安不力，業(yè)主受損可索賠
業(yè)主遭遇偷盜后，第一反應(yīng)就是物業(yè)保安是否盡職？物業(yè)公司則認(rèn)為，自己完成了合同上所明確規(guī)定的工作，憑什么要為業(yè)主的損失買單？
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)侯孟足說(shuō)，物業(yè)與業(yè)主是通過(guò)合同方式確定的法律關(guān)系，合同是雙方維權(quán)的依據(jù)，在合同中，物業(yè)是不承擔(dān)財(cái)產(chǎn)保全的責(zé)任的。他舉一個(gè)例子，如果小區(qū)里失竊了一輛豪華轎車，“那物業(yè)豈不是要破產(chǎn)”。
這一問(wèn)題，此次省高院正式出臺(tái)的《審理物業(yè)糾紛案件指導(dǎo)意見(jiàn)》給出了明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或法律、法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失的，業(yè)主可依法請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
一些物業(yè)公司經(jīng)理認(rèn)為，物業(yè)公司負(fù)有安保義務(wù)，但這種義務(wù)也是有限度的，只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到應(yīng)盡的義務(wù)、導(dǎo)致過(guò)錯(cuò)時(shí)才應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守了合同約定和法律規(guī)定，則即使業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)遭到損害，也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
李鐵軍是臨海偉星物業(yè)總經(jīng)理，他介紹，偉星物業(yè)有一種“反向監(jiān)控”制度，即保安在例行的巡查過(guò)程中要對(duì)著攝像機(jī)前報(bào)時(shí)間，這項(xiàng)舉措的作用是，一旦發(fā)生小區(qū)失竊，物業(yè)有證據(jù)自證監(jiān)控設(shè)備完善與巡邏制度的落實(shí)。
房屋質(zhì)量問(wèn)題
物業(yè)有沒(méi)有義務(wù)解決？
開(kāi)發(fā)商與物業(yè)同屬一家公司的更難清
現(xiàn)在有不少小區(qū)，在建設(shè)、銷售過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題。例如，房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題，配套設(shè)施設(shè)備不足、面積有誤差等等，這些問(wèn)題往往等業(yè)主入住后才逐漸暴露出來(lái)，而造成這些問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將樓盤銷售完畢，怎么辦？很多業(yè)主便自發(fā)地找物業(yè)維權(quán)。
雖然物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)不同的企業(yè)法人，但在實(shí)踐中，這樣的界限有時(shí)非常模糊。
林先生是椒江曙光苑的業(yè)主，自2005年入住后不久，房子開(kāi)始漏水，墻壁上還出現(xiàn)了小裂縫。他找到物業(yè)公司，要求其解決問(wèn)題。物業(yè)公司認(rèn)為，房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。而林先生則表示，曙光苑的物業(yè)公司是愛(ài)華物業(yè)，與開(kāi)發(fā)商是典型的“子母”關(guān)系，本身是一家，找物業(yè)公司并沒(méi)錯(cuò)。
事情陷入僵局，林先生因?yàn)椴粷M物業(yè)的不作為，開(kāi)始拒交物業(yè)費(fèi)。
“我們很冤枉，盡管是一家總公司，但職責(zé)還是分明的�！睈�(ài)華物業(yè)公司經(jīng)理魏歡尹說(shuō)，物業(yè)公司能做的，就是將林先生的問(wèn)題寫(xiě)成報(bào)告，如實(shí)反映給愛(ài)華房產(chǎn)公司。
由于問(wèn)題一直沒(méi)解決，林先生始終不肯繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司反復(fù)登門解釋，林先生堅(jiān)持要等房子的問(wèn)題解決后再繳。最后，物業(yè)公司向法院起訴，林先生收到起訴涵后，才繳納了物業(yè)費(fèi)。
“起訴實(shí)屬不得已，單單請(qǐng)律師就已經(jīng)很麻煩了，一般律師都不肯接這種案子，另外法院也有可能不受理這類糾紛。”魏歡尹說(shuō)，不到最后，通常物業(yè)公司一般不會(huì)訴諸法律。
物業(yè)的權(quán)益誰(shuí)來(lái)維護(hù)？
物業(yè)費(fèi)收繳問(wèn)題訴諸法律，還存在不少難點(diǎn)
物業(yè)糾紛，主要還是物業(yè)費(fèi)的收繳問(wèn)題。面對(duì)“理直氣壯”不付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，不少物業(yè)公司直呼委屈。
《意見(jiàn)》征求稿中曾有這么一條：物業(yè)服務(wù)人追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛中，單個(gè)或者少部分業(yè)主確能舉證證明物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)不符合物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，存在明顯瑕疵，且相關(guān)物業(yè)服務(wù)對(duì)該單個(gè)或該部分業(yè)主具有特殊性，而要求減免相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可酌情予以支持。
而如今出臺(tái)的《意見(jiàn)》正式稿中，已找不到這一條�？梢�(jiàn)，業(yè)主不能因?yàn)榉⻊?wù)瑕疵而少交物業(yè)費(fèi)。
萬(wàn)邦物業(yè)的總經(jīng)理朱小秋認(rèn)為，關(guān)于物業(yè)費(fèi)收繳問(wèn)題，真正要訴訟法律，還存在著幾個(gè)難點(diǎn)。一是業(yè)主身份不明，也很難找到；二是為了千把元打官司，訴訟費(fèi)得付不少、不劃算。
面對(duì)剛出臺(tái)的《意見(jiàn)》，愛(ài)華物業(yè)的潘道廣認(rèn)為有很多新意，具有可操作性。如，明確業(yè)委會(huì)的訴訟主體資格，賦予業(yè)主的關(guān)于公共利益的訴訟權(quán)利，明確催交通知書(shū)的送達(dá)方式和催繳物業(yè)費(fèi)訴訟的具體程序等等。
身為律師的他也認(rèn)為，該《意見(jiàn)》把物業(yè)服務(wù)合同提到很高的高度，物業(yè)糾紛要以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)為根本，這要求物業(yè)公司要把物業(yè)服務(wù)合同簽好，對(duì)于日常的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定要詳細(xì)，宜細(xì)不宜粗。
這樣，也避免日后業(yè)主與物業(yè)因?yàn)楹贤s定不到位而產(chǎn)生一些不必要的糾紛。反過(guò)來(lái)說(shuō)，這也是維護(hù)雙方利益的最好合同證明。
“當(dāng)然任何法律法規(guī)關(guān)鍵在于落實(shí)，如果得不到落實(shí)，就成為一紙空文�！彼麩o(wú)奈表示，目前有些基層法院無(wú)視法律規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件不予立案，也不出具不予立案裁定書(shū)或久不決，這樣讓物業(yè)公司投訴無(wú)門。
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